Pentru mai multe detalii intra pe www.cursuri-calificare-constanta.ro

                 Cand formulam aceasta intrebare sa fie limpede ca NU facem referire la agentii imobiliari si agentiile imobiliare care lucreaza in afara legii sau functioneaza doar pentru a da tepe. Asa cum am subliniat si in articolul anterior, agentiile imobiliare exista datorita Clientilor care la randul lor recomanda o agentie sau un agent imobiliar de serviciile carora au fost multumiti, celor interesati. Fiecare dintre noi lucreaza pentru a castiga un venit cu ajutorul caruia sa isi duca existenta, fapt neinteles de unele persoane, care mai au inca pretentia ca cineva sa presteze un serviciu gratuit in favoarea lor. Cand o persoana solicita o sponsorizare atunci este clar ca un serviciu sau o suma de bani este oferit/a gratuit, dar atata timp cat exista un contract valabil incheiat pentru prestarea unui serviciu contra unui comision,  de ce unele persoane inteleg sa se sustraga de la plata serviciului primit? In continuare va dam cateva exemple dar si motive care ar trebui sa ii determine pe cei interesati de gratuitati sa isi schimbe punctul de vedere.

                   Incheierea unui Antecontract de vanzare-cumparare presupune ca vanzatorul si cumparatorul s-au inteles asupra conditiilor de vanzare-cumparare a unui imobil , iar daca una dintre parti se razgandeste sau nu poate sa isi execute obligatia de a vinde sau a cumpara, trebuie sa respecte conditiile stipulate in Antecontractul/ Promisiunea de vanzare-cumparare incheiate. Ce nu inteleg unele persoane este  faptul ca agentul imobiliar nu este in culpa atata timp cat vanzatorul sau cumparatorul nu pot sau nu mai vor sa incheie Contractul de vanzare-cumparare in forma autentica la notar si ca in acest caz agentul imobiliar trebuie platit pentru serviciul oferit conform contractului de intermediere valabil incheiat.

                   Cine trebuie sa plateasca comisionul agentiei imobiliare in situatia in care Contractul de vanzare-cumparare nu se incheie in forma autentica la notar fara ca agentul imobiliar sa fie in culpa, poate face obiectul unei alte dezbateri intrucat este mult prea amplu. Probabil ca legea este mult prea permisiva sau cei care incheie contractul nu sunt suficienti de maturi dar nu este in nici un caz corect ca lucrurile sa fie puse in starea anterioara fara nici o penalitate pentru cel care renunta/se razgandeste sau din motive subiective nu isi respecta obligatia.

                    Deasemenea in cazul Contractelor de inchiriere cand Locatarul sau Locatorul nu respecta conditiile stipulate in contractul de inchiriere valabil incheiat(ex. nu se face prima plata la timp, nu se preda spatiul asa cum a fost convenit) si contractul se anuleaza cel/cei care nu au respectat conditiile stipulate in contractul de inchiriere, trebuie sa onoreze integral comisionul agentiei imobiliare. Unii clienti ai agentiilor imobiliare considera ca serviciile unei agentii imobiliare sunt gratuite, fara a tine cont ca atunci cand mergi la medic, avocat, etc. nimeni nu iti garanteaza ca iti rezolva problema, dar serviciul primit trebuie remunerat corespunzator, intrucat persoana la care sa apelat a prestat un serviciu in favoarea pacientului/ clientului etc. De asemenea comisioanele platite catre banca si care pe buna dreptate nu sunt returnate atunci cand cel care a solicitat un serviciu bancii se razgandeste in a mai apela la seviciile acesteia, ar trebui sa fie suficiente exemple pentru acesti clienti care nu inteleg ca serviciile oferite de o agentie imobiliara NU sunt gratuite.

                    Sunt mult mai de apreciat clientii care doresc sa negocieze comisionul si care daca semneaza contractul il si respecta sau persoanele care isi exprima de la inceput dezacordul in a apela la serviciile unei agentii imobiliare decat cei care semneaza un contract iar in momentul in care trebuie sa onoreze comisionul se sustrag de la plata acestuia, invocand motive puerile sau apeland la diverse viclenii. Contractele cu agentia imobiliara trebuiesc semnate la biroul acesteia dupa ce au fost citite si intelese si nu pe capota masinii unde unii clienti doresc sa le semneze motivand ca nu au timp sa ajunga la agentie. De fapt acesti clienti spera sa il poata pacali pe agentul imobiliar sa le prezinte respectivul imobil fara a mai semna un contract cu agentia crezand ca este normal ca cineva sa le ofere un serviciu gratuit.

                     Clientii agentiilor imobiliare promit sa anunte agentia cand oferta/ cererea lor nu mai este de actualitate, dar din pacate numai o parte isi respecta promisiunea/obligatia, ceilalti motivand ca au uitat sau alte si alte motive infantile fara a tine cont ca o simpla carte de vizita este mai scumpa decat un telefon/fax/email, dat/trimis agentiei imobiliare, si fara a mai pune la socoteala celelalte cheltuieli efectuate de agentie pentru promovarea/vizionarea unui imobil. Pana la urma nu este vorba decat de a respecta munca si omul care a lucrat in favoarea clientului.

                     Unii potentiali cumparatori/locatari te „surprind” cand iti propun ca prima data sa le prezinti unul sau mai multe imobile dupa care sa semneze contractul cu agentia imobiliara la fel cum unii proprietari au pretentia ca agentul imobiliar sa vina cu un client la vizionare dupa care sa semneze un contract cu agentia imobiliara, de fapt toate aceste persoane considerand ca o societate imobiliara poate functiona doar oferind gratuitati. Mai exista o categorie de clienti care desi nu au banii necesari pentru a achizitiona un imobil si acest fapt este doar in perspectiva sau pur si simplu din plictiseala apeleaza la serviciile agentiilor imobiliare pentru a viziona imobile sau clientii vanzatori care dorind sa-si autoevalueze imobilul la fel apeleaza la serviciile agentiilor imobiliari pentru a fi plimbati in vederea vizionarii de imobile, toti acesti clienti considerand ca este normal sa primeasca un serviciu fara a achita contravaloarea lui si fara a lua in considerare faptul ca o agentia imobiliara pentru a avea posibilitatea sa presteze un serviciu are de platit facturi pentru serviciile primite sau pentru bunurile achizitionate. Ce trebuie sa inteleaga toti acesti clienti este ca pot opta in a colabora sau nu cu o agentie imobiliara si daca aleg sa colaboreze, atunci este necesar sa respecte conditiile prevazute in contract.

* vârstă între 21 şi 45 de ani;
* locuieşte în mediul urban;
* locuieşte într-un apartament închiriat;
* are un loc de muncă stabil, o experienţă minimă de 12 luni;
* deţine un venit de minimum 400-500 de euro/familie;
* dornic să achiziţioneze o locuinţă situată în marile oraşe;
* deţine o sumă de bani necesară avansului.

Avantaje pentru cumpărător:

• Economie de timp;
• Obţine un preţ mai bun;
• Primeşte informaţii corecte din piaţă;
• Vizionează doar proprietăţile care i se potrivesc cel mai bine;
• Primesc sfaturi în ce priveşte modul de plată, avansul;
• Asistaţi pe perioada tranzacţiei;

   Clientul este corect informat. Un agent imobiliar bun ştie mai bine decât un client care sunt valorile reale pe piaţă. Un broker poate să îl sfătuiască şi să îl îndrume să se încadreze în bugetul pe care îl are şi să îi găsească proprietatea optimă.

              Agentul imobiliar este cel care trebuie să scutească cumpărătorul de timp pierdut inutil cu identificarea proprietăţilor, cu vizitatul ofertelor nepotrivite sau a proprietăţilor unde situaţia juridică nu este clară.      Agentul este cel care, în funcţie de nevoile clientului, identifică şi selectează ofertele potrivite, “scanează” permanent piaţa în căutarea de oferte noi, de multe ori determină proprietarii să vândă anumite proprietăţi clienţilor săi. Agentul negociază preţul proprietăţii, modalitatea de plată sau termenul de eliberare a proprietăţii.

         Un cumpărător trebuie să fie convins că printr-un broker întotdeauna cumpără mai eficient decât dacă s-ar duce direct la proprietar deoarece brokerul negociază în numele cumpărătorului neimplicând emoţie în negociere. Sunt cumpărători care au impresia că agentul imobiliar trage ca preţul tranzacţiei să fie sus pentru a încasa un comision mai mare, cum comentaţi? Cine încearcă să vândă scump doar de dragul de a aplica un procent de comisioan la o valoare mai mare,  nu face decât să piardă bani ducând-l pe cumpărător în imposibilitatea de a plăti un comision întreg pentru că a cheltuit deja aceşti bani pe cumpărarea proprietăţii. Un comision corect este câştigat de un broker atunci când ambele părţi implicate în tranzacţie sunt mulţumite.

Mulţi clienţi nu văd cum poate un agent imobiliar să îi ajute, spun brokerii imobiliari. Şi tot ei susţin că unii clienţi au impresia că brokerul încurcă tranzacţia sau că este acolo doar ca să îşi încaseze comisionul.

               Cred acest lucru pentru că din păcate aceasta este imaginea care s-a format în piaţă despre brokerul imobiliar, acea persoană care fuşărea clientul şi nu urmărea altceva decât să încaseze comisionul. Acest lucru a generat o impresie greşită despre brokerul imobiliar, că sunt acele persoane care nu îşi văd decât propriul interes, deşi în momentul de faţă sunt mulţi profesionişti în piaţă care îşi fac treaba aşa cum trebuie şi oferă servicii profesioniste, consiliază clientul.

Avantaje pentru vânzător:

• Un broker ştie exact cum trebuie prezentată o locuinţă;
• Un broker va oferi sfaturi proprietarilor despre felul în care trebuie să-şi aştepte potenţialii cumpărători, de exemplu: casa să fie aerisită, un buchet de flori pe masă contează, etc;
• Primeşte informaţii corecte despre valoarea reală a proprietăţii sale;
• Nu pierde timp cu clienţi care nu ştiu ce caută;
• Sunt ajutaţi cu întocmirea actelor necesare unei tranzacţii imobiliare;
• Proprietatea lor este mai bine promovată;

           O agenţie imobiliară poate să facă o promove mai bună a proprietăţilor printr-o expunere pe foarte multe medii de promovare, acesta fiind un avantaj pentru vânzător. Brokerul este pilonul de echilibru într-o tranzacţie, face în aşa fel încât atât proprietarul cât şi cumpărătorul să accepte un preţ echilibrat în tranzacţie printr-o bună consliere a acestora. Întotdeauna se poate găsi un echilibru între preţul cerut de vanzător şi bugetul clietului cumpărător atât timp cât şi unul şi altul doresc să închieie o tranzacţie.

            Vanzatorul poate fi convins că apelând la un agent imobiliar bun,  acesta  va oferi o analiză asupra evoluţiei pieţei şi tendinţele acesteia,  va identifica soluţiile potrivite pentru promovarea ofertei şi va găsi modalitatea cea mai bună de “lansare în piaţă” a ofertei. Tot agentul, este cel care ştie cel mai bine care este preţul la care proprietatea poate fi tranzacţionată, în baza unei analize de priorităţi a vânzătorului.

Portivit agenţilor imobiliari, în această perioadă atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii sunt mult mai deschişi spre o colaborare cu un broker imobiliar faţă de anii anteriori. “Nu ştiu dacă perioada aceasta de criză i-a determinat să procedeze în felul acesta şi să fie mai deschişi şi mai cooperanţi. Eu cred că este educaţia pe care au dobândit-o în timp. Oamenii în timp şi-au dat seama care sunt avantajele colaborării cu un agent imobiliar.

Nu neapărat criza i-a determinat să fie mai maleabili, ci faptul că în decursul timpului oamenii au înţeles şi au cunoscut mai bine ceea ce înseamnă relaţia cu o agenţie imobiliară. Cu siguranţă, fiecare cumpărător îşi doreşte să beneficieze de consilierea şi ajutorul oferit de un agent imobiliar.

Diferenţa se face însă în momentul în care unii îşi permit să apeleze la un agent, iar alţii nu. Pentru cei din urmă, soluţia rămâne întotdeauna aceea de a se descurca singuri, aşa cum pot

Antecontractul de vânzare cumpărare

Efectele nerespectării antecontractului
Antecontractul mai este cunoscut şi sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, iar în cazul în care doar una dintre părţi se obligă, promisiune unilaterală.
Este posibil ca ulterior încheierii precontractului, una dintre părti să se răzgândească, renunţând la îndeplinirea obligaţiilor asumate, situaţie în care se pune problema măsurilor sau sancţiunilor la care cealaltă parte poate recurge.
În cazul în care părţile au prevăzut expres în antecontract sancţiunile ce pot fi aplicate în cazul încălcării obligaţiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, având în vedere că, potrivit art. 969 cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, fiind deci obligatorii.
De regulă, în precontractele de vânzare cumpărare se prevede că dacă se răzgândesc, promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, iar dacă promitentul vânzător va refuza înstrăinarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.
În cazul în care părţile nu au fost suficient de prevăzătoare încât să determine expres urmările încălcării precontractului, se aplică dispoziţiile generale ale legii civile.
Având în vedere dispoziţiile art. 1073 Cod civil, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea întocmai a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, partea în culpă poata fi obligată, în justiţie, la executarea obligaţiei asumate.
Astfel, în cazul în care vânzătorul (sau promitentul vânzător) nu mai doreşte înstrăinarea bunului în condiţiile precontractului, cumpărătorul (sau promitentul cumpărător) are două opţiuni. El poate să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare, urmând a consemna preţul vânzării într-un cont la dispoziţia vânzătorului. În cazul în care cumpărătorul nu optează pentru această variantă (pentru că fie vânzarea nu mai este posibilă, bunul fiind înstrăinat către un terţ, fie nu mai este dorită), el poate alege să oblige promitentul vânzător la restituirea avansului primit şi la plata suplimentară de daune interese.
În situaţia în care cumpărătorul nu mai doreşte achiziţionarea bunului, promitentul vânzător poate obţine de la acesta daune interese. Desigur însă că în lumina art. 1073 Cod civil, şi vânzătorul poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare însă o astfel de soluţie nu este întotdeauna practică, posibiliăţile de obţinere a preţului fiind limitate.
Formalităţile ulterioare vânzării-cumpărării unui imobil
Ulterior dobândirii unui bun imobil, cumpărătorul are interesul înscrierii dreptului său de proprietate în cartea funciară a imobilului respectiv.
Cartea funciară este un ansamblu de documente descriptive ale unui imobil, atât din punct de vedere fizic cât şi juridic. În cartea funciară a unui imobil se regăsesc informaţii tehnice despre acesta (suprafaţa, localizare, vecinătăţi) sau juridice (proprietari, eventuale sarcini care grevează imobilul etc.). Potrivit Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare, 7/1996, în partea a II a a cărţii funciare se înscrie numele proprietarului şi actul sau faptul juridic care constituie titlul de proprietate precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept.
Interesul major al cumpărătorului în intabularea dreptului său de proprietate rezidă în împiedicarea vânzătorului de a mai înstrăina fraudulos bunul către alte persoane. Având în vedere faptul că pentru vânzare este necesară obţinerea unui extras de carte funciară, odată intabulat transferul unei proprietăţi, se modifică datele fostului proprietar astfel încât acesta nu mai poate efectua vânzări succesive.
În prezent, formalităţile de intabulare se efectuează exclusiv de către birourile notariale care autentifică actele de transfer ale proprietăţii.
Este bine de ştiut că în cazul unor vânzări succesive, proprietarul imobilului va fi desemnat cel care va efectua prima intabulare a dreptului sau, ceilalţi dobânditori urmând a se îndrepta împotriva vânzătorului pentru restituirea preţului şi, eventual, plata de daune interese.
În afara intabularii dreptului de proprietate, dobânditorul are obligaţia declarării proprietăţii la direcţia de taxe şi impozite locale în vederea stabilirii şi aplicării impozitului pe bunuri imobile. Această obligaţie trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data dobândirii bunului, iar nerespectarea ei atrage răspunderea contravenţională a noului proprietar, codul fiscal prevazând chiar şi o amendă în acest sens.

Presiunea fiscală nu e distribuită uniform între oraşele cu statut de reşedinţă de judeţ, reiese din datele comparative centralizate de „Adevărul”. Municipiile mari ale ţării depăşesc chiar şi Capitala în ceea ce priveşte cuantumul impozitelor locale plătite de proprietari pentru locuinţe şi terenuri.

Pe primul loc în clasamentul taxelor se regăseşte Constanţa, unde pentru o garsonieră trebuie să achitaţi aproape 80 de lei în zona centrală şi ceva mai puţin de 60 de lei la periferie. Apartamentul de două camere (50 de metri pătraţi) este impozitat cu peste 120 de lei în centru şi cu aproape 90 de lei la periferie. Iar proprietarii de terenuri plătesc, în centrul Constanţei, impozite la fel de mari (440 de lei pentru 500 mp) cu ale celor de la Bucureşti şi Craiova.

Nordul, mai „scump” decât sudul

Doar la periferie se schimbă raporturile, cu Craiova pe primul loc (100 de lei), urmată de mai multe oraşe, printre care şi Constanţa (90 de lei pentru 500 mp). Şi în Tulcea se regăsesc taxe destul de mari: garsoniera din zona centrală este impozitată cu 63,8 lei, iar cea de la periferia oraşului – cu 55,8 lei. Pentru un apartament de două camere, tulcenii plătesc o taxă de aproape 100 de lei în centru şi 85 de lei la periferie, iar pentru un teren de 500 mp – 325, respectiv 75 de lei. În oraşele mari din sudul ţării (Târgu-Jiu şi Craiova, în prezentarea noastră), taxele locale sunt semnificativ mai mici decât în nord. La Târgu-Jiu, de exemplu, garsoniera este taxată cu 65 de lei dacă se află în centru, respectiv cu 57 de lei dacă e amplasată la periferie. Iar apartamentul de două camere – cu 98 de lei, respectiv cu 75 de lei.

Pentru comparaţie, la Arad trebuie plătiţi 76 de lei (centru), respectiv 60 de lei (periferie) pentru o garsonieră şi 115 lei, respectiv 90 de lei, pentru locuinţa cu două camere. De asemenea, la Suceava, proprietarii trebuie să plătească 72,6 lei pe garsoniera din centru sau 63,6 lei pe cea din periferie, iar pentru apartament – 111 lei în centru sau 96,5 lei la marginea oraşului. De altfel, din datele centralizate de noi reiese că în oraşele cu potenţial turistic se regăsesc cele mai mari taxe locale, atât pe terenuri, cât şi pe apartamente sau garsoniere.

Taxe mici la Craiova

Cele mai mici taxe locale din oraşele de importanţă regională se regăsesc la Craiova. Aici, contribuabilii plătesc mai puţin de 60 de lei pentru garsoniera din centru sau 50 de lei pentru cea de la periferie, respectiv sub 70 de lei (centru) sau 60 de lei (margine) pentru apartament. În fine, dacă ne uităm doar la periferiile marilor oraşe, putem spune că Bucureştiul are cele mai „scumpe” terenuri, Târgu-Mureş – cele mai impozitate apartamente şi Braşov – cele mai puternic taxate garsoniere. Articol realizat cu ajutorul redacţiilor locale „Adevărul de Seară”

Reduceri de taxe la casele vechi

În Bucureşti şi în mai multe oraşe mari ale ţării, autorităţile locale acordă reduceri la plata impozitului pe casele persoanelor fizice dacă acestea sunt mai vechi de 30 de ani. Astfel, valoarea impozabilă a clădirii se reduce în funcţie de anul terminării acesteia, după cum urmează: a) cu 20% pentru clădirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referinţă; b) cu 10% pentru clădirea care are o vechime cuprinsă între 30 de ani şi 50 de ani, inclusiv, la aceeaşi dată.

Majorări de impozite la casele foarte mari

În schimb, în cazul clădirilor utilizate ca locuinţă a cărei suprafaţă construită depăşeşte 150 de metri pătraţi, valoarea impozabilă a acesteia se majorează cu câte 5% pentru fiecare 50 de metri pătraţi sau fracţiune din aceştia.

Bonusuri şi sancţiuni în 2011

În cele mai multe localităţi din ţară, contribuabilii care plătesc integral impozitul pe clădiri, terenuri şi maşini până la 31 martie 2011, beneficiază de o reducere de 10%. Dacă impozitele şi taxele locale pe 2011 nu sunt plătite anticipat, acestea pot fi plătite în două tranşe egale, la termenele scadente de 31 martie şi 30 septembrie. Desigur, puteţi plăti taxele cu numerar, prin internet banking, cu cardul, prin ordin de plată sau prin mandat poştal. În schimb, întârziaţilor şi evazioniştilor li se vor aplica sancţiuni cum ar fi o amendă de la 60 la 240 de lei pentru depunerea peste termen a declaraţiei speciale sau o amendă de la 240 la 600 lei pentru nedepunerea declaraţiei. Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către persoane împuternicite din cadrul serviciilor publice de impozite, taxe şi alte venituri din primării.

Pana in acest moment, doar cinci banci au anuntat ca sunt interesate sa participe la programul “Prima Casa” 4, in conditiile in care statul nu va mai prelua integral riscul de nerambursare, ci doar in proportie de 50%.

Guvernul a decis ca garantia statului la creditele contractate prin programul “Prima Casa” sa fie redusa la jumatate, iar in program sa fie incluse si persoanele care detin deja o casa in suprafata maxima de 50 mp, bancile avand la dispozitie trei luni pentru a stabili daca accepta noile conditi

Relatii la tel 0722 25 82 62

Relu badoi

Manager

Obligaţiile locatorului au la bază principiul potrivit căruia acesta trebuie să asigure locatarului folosinţa paşnică şi netulburată a bunului închiriat şi au izvorul în dispoziţiile codului civil şi ale legii 114/1996, părţile putând stabili, pe cale convenţională şi alte obligaţii.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1420 Cod civil, locatorul este obligat :
-să predea locatarului lucrul închiriat sau arendat
-să menţină lucrul în stare de a se putea servi la utilizarea pentru care a fost închiriat sau arendat,
-să asigure folosinţa neîmpiedicată a bunului pe toată durata locaţiunii.
Din obligaţia de menţinere a bunului în stare de folosinţă derivă şi obligaţia de garantare a locatarului pentru toate stricăciunile sau viciile bunului închiriat sau arendat şi de a-l despăgubi pe acesta pentru orice daună suferită datorită defectelor sau viciilor (art. 1422 cod civil).
În cazul în care în timpul locaţiunii, bunul închiriat se strică în totalitate sau devine neîntrebuinţabil de către locatar, contractul de închiriere se consideră de drept reziliat, însă pentru aceasta trebuie să se constate imposibilitatea întrebuinţării bunului fie de către părţi, de comun acord, fie prin intermediul instanţei de judecată.
Dacă deteriorarea bunului este parţială, locatarul are posibilitatea de a solicita reducerea chiriei sau rezilierea contractului.

Concret, vei avea de ales între două posibilităţi: să te ocupi tu de tot procesul sau să lucrezi cu o agenţie imobiliară.

Dacă vrei să achiziţionezi noua proprietate pe cont propriu, trebuie să iei în considerare că acest lucru presupune mult timp şi că cele mai multe imobile scoase la vânzare sunt promovate prin intermediul agenţiilor imobiliare.

În ultimii ani, agenţiile au căpătat experienţă şi au îmbunătăţit considerabil serviciile, iar agenţii imobiliari sunt din ce în ce mai eficienţi.

Nu trebuie să te impacientezi în momentul în care agenţia îţi propune să semnezi un contract de vizionare prin care este specificat că nu poţi achiziţiona imobilele prezentate de agenţie, eliminând-o pe aceasta şi încheind tranzacţia direct cu proprietarul. Dacă analizăm obiectiv, demersul este unul firesc prin care agenţia imobiliară îşi protejează interesele. Un agent imobiliar îţi dă acces la proprietăţi la care este probabil să nu poţi ajunge prin mijloacele proprii, dar care se află în baza ei de date.

Agenţiile te pot asista şi în procesul de negociere a preţului cu prorietarul sau în elaborarea documentelor necesare. Secretul este să alegi agenţia potrivită.

Înainte de a decide care este agenţia cu care vei colabora, contactează mai multe agenţii pentru a face cea mai bună alegere.

Recomandările prietenilor, dar şi o cunoaştere medie a pieţei imobiliare te vor direcţiona spre agenţiile care doresc să îşi păstreze reputaţia şi să câştige clienţi noi în urma recomandărilor pe care le vei acorda.

Agenţia imobiliară este conştientă că are nevoie de aceste recomandări şi tocmai de aceea va lucra atfel încât să te avantajeze si să te mulţumească.

Nu uita, un agent imobiliar bun este la rândul său, selectiv cu clienţii; relaţia se bazează perespectarea timpului fiecăruia.

Când te  hotărăşti asupra agenţiei imobiliare la care veţi apela, încercă să iei în considerare următoarele:
1. De cât timp activează în domeniu?
Acest lucru nu înseamnă că o agenţie nouă sau un agent imobiliar tânăr se exclud, dar un plus de experienţă ajută întotdeauna. În acelaşi timp, tânărul agent se va strădui mai mult pentru că este motivat să aducă rezultate cât mai bune şi să îşi contureze un nume. El poate să lucreze cu agenţi imobiliari mai vechi în domeniu, de la care să înveţe.

2. Pe ce tip de imobiliare este specializat?
Este destul de dificil ca un agent imobiliar să aibă cunoştinţe vaste pentru toată gama de imobiliare. Ei se specializează pe o anume categorie dintr-o anumită zonă. Aşa că, dacă vrei o casă, degeaba aplezi la agentul a cărui bază de date conţine in proporţie de 90%, spaţii comerciale.

3. Ce comision percepe?
Comisioanele sunt percepute în funcţie de oraş. Sunt oraşe în România în care comisioanele (în cazul în care doriţi să cumpăraţi/vindeţi) încep cu 2% şi se situează in jurul a 4% în capitală. Comisioanele se pot negocia, însă acest lucru trebuie stabilit chiar la început.

4. Ce alte imobile a mai tranzacţionat?
În acest fel îţi poţi da seama dacă negociază bine. Adresează-i întrebări legate de preţul iniţial al tranzacţiei şi preţul final la care s-a vândut proprietatea.

5. Care este strategia pe care planuieşte să o folosească în cazul tău?
Agentul imobiliar poate sugera încă de la prima întâlnire un plan de acţiune pe care să îl respectaţi.

6. Are recomandări de la foşti clienţi?
Oricât de nouă ar fi agenţia sau cât de tânăr ar fi un agent imobiliar, sunt foarte mici şansele să fii primul client. Poţi să ceri recomandări de la foştii lui clienţiit. Poate sună pretenţios, dar e util cu siguranţă.

7 .Care sunt primele 3 lucruri care îl diferenţiază de concurenţă?
Un agent bun va răspunde direct la această întrebare, fără să ezite şi fără să se apere cu falsă modestie. Încercă să îţi alegi agentul în funcţie de stilul tău. Căutăm un agent: de încredere şi sincer, care este un bun negociator şi care poate comunica foarte bine. De asemenea, el ar trebuie să răspundă promt la emailuri şi telefoane.

8. Poţi vedea contractul înainte de a-l semna?
Sunt unii agenţi care pur şi simplu te pun în faţa faptului împlinit şi aduc vorba de contract între drumul dintre maşină şi uşa imobilului. Astfel, nu ai timp să îl citeşti în detaliu şi nici să primeşti informaţiile dorite.

9. Cu ce parteneri colaborează?
Dacă este vorba despre o agenţie imobiliară cu mulţi clienţi, este posibil să aibă anumite parteneriate cu instituţiile financiare şi puteţi accesa un credit în condiţii mai avantajoase.

10. Cel fel de garanţii oferă?
Dacă nu eşti mulţumit de activitatea agenţiei sau a agentului, poţi să renunţi la servicii. Există vreun comision ascuns în cazul în care te decizi să faci acest lucru?

11. Ce altceva ar mai trebui să ştiţi?
Poate fi o întrebare capcană. Fii atent la răspunsul primit, pentru că, sigur, nu ai atins toate punctele pe care ar trebui să le ştii. Agentul trebuie să aibă răbdare şi să îţi explice. Dacă pare repezit şi grăbit poate nu e cea mai bună opţiune pentru tine

Dacă persoanele cărora le închiriezi sunt cunoscute, procesul de căutare este mai uşor. Însă, de ce să refuzi posibilitatea închirierii unor persoane pe care nu le-ai mai văzut până atunci? Sunt mari şanse să îţi placă mai mult decât persoanele pe care le cunoşti.

Nu ar trebui să alegi chiriaşul doar că urmare a faptului că îţi este prieten. Trebuie să iei în considerare gradul acestuia de seriozitate şi responsabilitate pentru că vei fi asociat cu el atâta vreme cât foloseşte imobilul tău. Chiriaşul este cel care va interacţiona cu vecinii, el va întreţine imobilul ordonat sau nu, el va plăti întreţinerea la timp sau nu. Mai bine prevenim, decât să avem regrete mai târziu : este mai greu să scăpi de un chiriaş care îţi crează probleme decât să găseşti unul cu care să ai o bună colaborare.

Fie că îţi este prieten sau că nu l-ai mai văzut până atunci, trebuie să  stabiliţi reguli clare încă de la început pentru că, până la urmă,  închirierea unui imobil este o afacere şi trebuie privită ca atare.
În cazul în care nu îi cunoaşti pe viitorii chiriaşi, poţi lua în cosiderare următoarele:

• a mai stat în chirie? Dacă da, care este motivul pentru care acum închiriază un alt imobil?
• cum a comunicat cu fostul proprietar? Dacă îl critică prea mult, gândeşte-te ce nu i-ar plăcea la tine. Cum a procedat la plata chiriei? A întârziat vreodata?
• poţi lua legătura cu fostul proprietar pentru a primi recomandarea acestuia? Asigură-te că numărul pe care îl primeşti este al fostului proprietar. Există posiblilitea ca relaţia dintre ei să nu se fi încheiat în termeni amiabili şi să primeşti numărul de telefon al unui prieten.
• unde lucrează şi de cât timp? Cum se simte acolo? Cât timp vrea să mai rămână?
• la ce interval obişnuieşte să facă curăţenie generală?
• află cât mai multe informaţii despre motivul pentru care chiriaşul a ales imobilul tău.
• cum îi place să se distreze? Poate are în plan organizarea unor petreceri pentru a sărbători mutarea în casă nouă.
• a avut probleme cu foştii vecini? Din ce cauză?
• cum ar reacţioana dacă vecinii sunt mereu zgomotoşi şi ascultă muzică foarte tare la orice oră din zi?
• a avut probleme cu poliţia?
• a trebuit să apeleze vreodată la politie? Care a fost motivul?
• au fost necesare îmbunătăţiri la fosta locuinţă după ce s-a mutat?

Dacă ai încredere în acestă persoană după discuţia pe care aţi purtat-o, înseamnă că poţi lua o decizie.

Este prevăzut prin lege ca nu poţi să decizi cui îi vei închiria imobilul în funcţie de starea civilă, religie, rasă, sex sau culoarea pielii

Încercă să te detaşezi emoţional de actuala locuinţă şi să o vezi prin ochii unui cumpărător. Astfel îi vei aduce îmbunătăţirile de care are nevoie şi îi vei stabili preţul în concordanţă cu realitatea pieţei imobiliare.

Tot înainte de a trece la acţiune, trebuie să te hotărăşti dacă vei lucra cu un agent imobiliar sau dacă te vei ocupa singur de vânzarea imobilului. Scopul tău este să pui cât mai bine în valoare proprietatea pentru a primi un preţ cât mai bun.

Cum te poate ajuta o agenţie imobiliară atunci când vrei să vinzi un imobil?

• acordă asistenţă la elaborarea documentelor
• evaluează proprietatea şi propune unui preţ în concordanţă cu realitatea din piaţă
• poate recomanda efectuarea unor lucrări de cosmetizare care vor creşte valoarea proprietăţii
• un agent imobiliar va şti când, unde şi cum să facă publicitate proprietăţii tale
• va însoţi potenţialul cumpărător în momentul în care imobilul este prezentat
• dacă nu eşti în ţară sau în localitate, va prezenta personal proprietatea, având semnată o împuternicire din partea ta
• mediază negocierea, optimizând procesul de vânzare-cumpărare

Poţi să te ocupi singur de toate acestea?

Este nevoie de o cantitate semnificativă de timp pentru a studia în detaliu, a învăţa şi a putea înţelege realitatea pieţei imobiliare. Totuşi, dacă iei decizia să te ocupi singur de vânzarea locuinţei:

• propune un preţ realist – informează-te, compară, intră pe portalurile imobiliare sau citeşte ziarele de mică publicitate. Noi am dezvoltat un instrument care te ajută să determini preţul pe care să îl ceri. Evaluatorul nostru generează rezultate pe baza anunţurilor introduse pe imobiliare.ro. Aşadar, dacă nu există oferte care să corespundă tuturor criteriilor introduse de tine, nu se va afişa niciun rezultat. În acest caz, te rugăm să modifici criteriile, pentru a extinde numărul proprietăţilor evaluate. Dacă nu există imobile care să corespundă cu criteriile tale în zona/localitate pe care ai ales-o, îţi vom furniza o evaluare pentru acelaşi tip de imobil, la nivel de localitate/judeţ. Aţi putea de asemenea să consultaţi un evaluator prefesinist.</li
• trebuie să te asiguri că imobilul este cât mai vizibil pe piaţă (pentru mai multe idei vezi Marketarea)
• asigură-te că ai toate actele necesare vânzării imobilului: actul de dobândire al imobilului, certificatul fiscal, adeverinţa-tip asociaţia de proprietari, dovada întabulării imobilului. Consultă un avocat sau un notar sau căută aceste informaţii pe internet cu condiţia ca sursa pe care o utilizezi să fie una sigură

Vânzarea unei locuinţe în actualele condiţii de piaţă poate părea, pentru majoritatea celor care nu sunt nevoiţi să facă acest pas, o opţiune cât se poate de neatractivă. Închirierea pare adesea o variantă mult mai convenabilă. Înainte de a-şi scoate oferta pe piaţă însă, un proprietar trebuie să ştie un lucru esenţial:regulile jocului s-au schimbat radical faţă de acum doi sau trei ani. In momentul de faţă, cererea de închiriere este în mod sensibil mai mică decât oferta. În plus, chiriaşii sunt mult mai bine informaţi, ştiu foarte clar ce caută şi cu greu acceptă compromisuri – dat fiind că au de unde alege. În acest context,  competiţia între proprietarii  de apartamente a devenit mult mai acerbă. Cum pe piaţă sunt adesea disponibile oferte similare, elementele ce fac diferenţa între acestea sunt esenţiale.

Cu 5% sub media pieţei
Primul lucru ce ar trebui avut în vedere este, în mod clar, preţul. La modul general, pentru a închiria rapid o locuinţă, chiria cerută de un proprietar ar trebui să se situeze undeva cu 5% sub media pieţei, pentru a atrage atenţia clienţilor. În cazul în care o ofertă nu reuşeşte să se distingă de altele similare din acest punct de vedere, a rămâne cu ea pe piaţă luni întregi este scenariul cel mai probabil. Pentru a evita astfel de situaţii  se recomandă apelarea la ajutorul unui profesionist, care să cunoască foarte bine piaţa din zona respectivă.

In ultimul an, pe lângă trendul clar descendent, preţurile au cunoscut şi o uniformizare, în sensul îngustării discrepanţelor dintre anumite zone. Preţul pe care chiriaşii acceptă să-l plătească lunar pentru o garsonieră este de 150, maximum 200 de euro, iar un apartament cu trei camere ajunge la 300-350 de euro. Chiriile sunt ceva mai mari în zonele mai bine cotate, fără a fi totuşi „de lux”. În astfel de cazuri, preţul unui apartament cu două camere poate ajunge şi la 300-350 de euro.

Şi „ambalajul” contează
În momentul de faţă, în piaţă se închiriază doar locuinţele ce au preţuri realiste. Pentru a obţine o chirie sensibil mai ridicată faţă de media pieţei, simpla localizare favorabilă a apartamentului nu mai este suficientă. Singura variantă de a ridica ştacheta este investiţia masivă în respectiva proprietate, în renovare, amenajare, în dotarea acesteia cu toate cele necesare. Ca idee generală, dintre două produse similare, cel care e ambalat mai frumos se vinde întotdeauna mai uşor. Chiar şi în cazurile în care proprietarii aleg să se adreseze unei nişe de populaţie cu venituri superioare, totuşi preţul pe care îl pot obţine este sensibil mai mic faţă de perioada de vârf a pieţei.

Daca am face o analiza pentru a vedea pe ce baze s-ar putea relansa industria imobiliara, inclusiv cea a dezvoltarilor de proprietati de tip rezidential, putem identifica urmatorii factori, arata Adrian Crivii:

1. Finantarea in conditii avantajoase a tuturor companiilor viabile private ce au rezistat crizei si in special a IMM-urilor ce stau de altfel la baza oricarei economii sanatoase, ce ar conduce la cresterea numarului locurilor de munca.

2. Un cadru legislativ care sa incurajeze companiile si care sa permita finantare facila, inclusiv prin atragerea de fonduri europene, in domenii de dezvoltare durabila, precum energie si alimentatie ecologica.

3. Cresterea salariilor ce vor trebui sa tinda spre media europeana, cel putin cu cele din tarile recent intrate, dar numai in stransa legatura cu productivitatea muncii si un nivel crescut al investitiilor in tehnologie, precum si folosirea eficienta a timpului de munca, intarirea disciplinei, aspecte ce vor avea urmari in cresterea veniturilor, respectiv a puterii de cumparare si stimularea cererii solvabile, mentioneaza seful Darian.

4. O functionare eficienta a statului, ce ar permite un nivel de impozitare simplificat, rezonabil, transparent si redus, ceea ce ar oferi premisele unor investitii publice masive in infrastructura, creand locuri de munca.

5. Finantarea responsabila a persoanelor active, cu venituri substantiale, ce pot accesa credite pentru achizitia de locuinte sau nevoi personale, sprijinind astfel cererea solvabila.

6. Incurajarea investitiilor straine in industria imobiliara cu respectarea unei discipline urbanistice severe, prin crearea unui mediu transparent si putin birocratic, limitarea coruptiei, fiind alti factori ce conduc in final la ridicarea ofertei competitive, incheie Adrian Crivii.